Bonnes affaires de l’impôt foncier de Country Club Plaza angers critique la star kansas city

Le Country Club Plaza a vendu pour 660 millions $ il y a près de deux ans. Le bureau de l’évaluateur du comté de Jackson définir sa valeur – moins les actifs incorporels, comme la marque Plaza, et d’autres variables non immobiliers – à 375 millions $ clinique de la colonne vertébrale et de la douleur. Pourtant, les 26 propriétés du quartier commerçant sont maintenant sur les rôles d’imposition à 145 millions $. Le propriétaire, Country Club Plaza LLC JV, a remporté sa protestation de la valeur plus élevée en affirmant l’augmentation était injuste parce que les valeurs des propriétés voisines ont augmenté par des pourcentages inférieurs à la réévaluation de countywide 2017.

Le Country Club Plaza a vendu pour 660 millions $ il y a près de deux ans la clinique des yeux edmonton. Le bureau de l’évaluateur du comté de Jackson définir sa valeur – moins les actifs incorporels, comme la marque Plaza, et d’autres variables non immobiliers – à 375 millions $. Pourtant, les 26 propriétés du quartier commerçant sont maintenant sur les rôles d’imposition à 145 millions $. Le propriétaire, Country Club Plaza LLC JV, a remporté sa protestation de la valeur plus élevée en affirmant l’augmentation était injuste parce que les valeurs des propriétés voisines ont augmenté par des pourcentages inférieurs à la marche de réévaluation countywide 2017 clinique des yeux près de moi. Chris Ochsner, Greg Branson, Mike Hendricks Le Kansas City Star

Le Country Club Plaza a vendu pour 660 millions $ il y a près de deux ans commentaires clinique qi de la colonne vertébrale. Le bureau de l’évaluateur du comté de Jackson définir sa valeur – moins les actifs incorporels, comme la marque Plaza, et d’autres variables non immobiliers – à 375 millions $. Pourtant, les 26 propriétés du quartier commerçant sont maintenant sur les rôles d’imposition à 145 millions $. Le propriétaire, Country Club Plaza LLC JV, a remporté sa protestation de la valeur plus élevée en affirmant l’augmentation était injuste parce que les valeurs des propriétés voisines ont augmenté par des pourcentages inférieurs à la nouvelle cotisation countywide 2017 clinique dos et du cou. Chris Ochsner, Greg Branson, Mike Hendricks Le Kansas City Star

Ils disent que la façon dont le système fonctionne est à la fois injuste et inéquitable, non seulement pour les districts d’imposition, mais surtout pour les contribuables moyens meilleurs de la clinique des yeux près de moi. En définissant des valeurs en dessous du marché sur la Plaza et d’autres propriétés commerciales, le gouvernement se déplace de plus en plus de la charge financière pour le gouvernement en cours d’exécution à d’autres contribuables.

Ajouter dans les allégements fiscaux que de nombreux grands propriétaires bénéficient et la charge fiscale épaulée par les propriétaires, dont les valeurs évaluées ont tendance à tomber plus en phase avec les réalités du marché, pousse encore plus lourd.

« Il faut que tout le monde en colère parce que les nouveaux propriétaires (de la Plaza) viennent d’être remis une aubaine », a déclaré Crosby Kemper III, qui dirige la Bibliothèque publique de Kansas City et est co-fondateur d’un groupe de réflexion libertaire, le Show-Me Institut.

Commerces à Kansas City sont connus pour être sous-évalué sur les rôles d’imposition, ce qui Kemper appelle « un scandale » et « terrible politique publique. »

« La réputation du comté de Jackson a pour avoir des valeurs qui sont extrêmement hors absolument, positivement vrai », a déclaré Steve Katz, PDG du Groupe consultatif de l’impôt foncier, une entreprise Leawood qui aide les entreprises à réduire leurs factures d’impôt foncier. « Les valeurs sont si loin et le mal que ça fait mal non seulement chaque district scolaire, mais tous les autres compétences, aussi bien. »

Le directeur de l’école de Raytown, Allan Markley, était si bouleversé par la disparité dans ce domaine commercial vend et ce que le comté dit qu’il vaut la peine à des fins fiscales qu’il a intenté un procès en 2016 contre le Conseil du comté de Jackson de la péréquation.

À partir d’un échantillon de deux douzaines de propriétés commerciales, il a présenté des preuves d’une différence de 23 millions $ entre ce que ces biens vendus et ce que le comté a dit qu’ils valaient. Extrapoler que countywide, at-il dit The Star à l’époque, et « il va d’un problème de 23 millions $ à un des centaines de-millions-de-dollars-problème. »

Mais le cas, qui était centré sur le refus du conseil d’administration de même considérer ses plaintes, n’a jamais été à un procès, et personne n’a depuis monté un effort similaire pour faire des réformes.

Le comté affirme que ses évaluations commerciales, telle que mesurée par la commission fiscale de l’Etat, sont proches de la norme fixée par l’État. « Fier » de nouvelle cotisation du comté

Définition des valeurs de propriété à des fins fiscales tous les deux ans et la collecte de ces taxes au nom du comté et d’autres districts d’imposition chaque année est l’une des fonctions principales du gouvernement du comté de Jackson, ainsi que l’exécution de la prison et tendant à les routes et les ponts du comté.

L’administration du comté exécutif Frank White conteste l’affirmation de critiques que la valeur des propriétés commerciales sont ainsi détraqué clinique ophtalmologique dubai. Les fonctionnaires défendent le travail qu’ils ont fait ce cycle déterminer les valeurs du marché pour chaque maison, pignon sur rue, usine et sur le terrain agricole entre la ligne de l’État et Oak Grove.

« La loi du Missouri exige que les près de 300 000 parcelles de biens immobiliers dans le comté de Jackson sont réévaluées tous les deux ans, » Ed Stoll, directeur administratif par intérim du comté, a déclaré dans un communiqué en réponse aux demandes de renseignements de l’étoile sur la réévaluation de la Plaza. « Le département d’évaluation du comté de Jackson prend cette responsabilité très au sérieux et est fier des résultats de notre réévaluation 2017 ».

Stoll a écrit que la décision initiale de fixer la valeur de la propriété Plaza à 375 millions $ « a été fondée sur les renseignements alors disponibles dans le comté de la réévaluation 2017. » Du comté, mais par la suite, ce chiffre a été réduit de plus de la moitié après « le comté a été fourni avec des informations supplémentaires qui a conduit le comté de déterminer qu’il était approprié d’ajuster la valeur marchande de ces 26 parcelles à 145.555.751 $, soit une augmentation d’environ 18% par rapport à 2016. »

développeur de centre commercial du Michigan et de la société de gestion Taubman Centers Inc., qui est co-propriétaire du quartier commerçant avec l’investisseur immobilier Macerich Co., évaluation des réclamations Juin initiale du comté du centre à 375 millions $ était « inexact ».

directeur de la Plaza Meredith Keener a refusé une entrevue, mais a déclaré dans un communiqué que la Plaza a suivi le processus d’appel standard, « travaillant d’abord avec le bureau de l’évaluateur, puis avec le Conseil de la péréquation. »

« En fin de compte, » a écrit Keener, « nous sommes parvenus à un accord qui a été approuvé par le Conseil de la péréquation et nous sommes satisfaits du résultat. » De fortes disparités

propriétés commerciales sont parmi les plus difficiles à mettre une valeur dans toute juridiction. la valeur devrait refléter uniquement le coût des terrains et les coûts de remplacement des bâtiments? Ou devrait-elle être fondée sur le potentiel de l’immobilier pour faire de l’argent de l’entreprise?

Peu importe la façon dont le nombre est atteint, la page web du département d’évaluation du comté de Jackson affirme que la « valeur marchande est le prix du bien rapporterait lorsque mis en vente par une personne qui est prêt, mais pas obligé de le vendre, et est acheté par une personne qui est prêt, mais pas obligé de l’acheter « .

Pour une raison quelconque, le comté de Jackson définir la valeur de plus de deux douzaine de propriétés qui faisaient partie des 660 millions $ en vente de la Plaza à 375 millions de dollars dallas médecins spécialistes. Sur une base de pourcentage, qui était conforme aux valeurs de l’ensemble du comté sur deux immeubles de bureaux dans la région de Plaza qui a également vendu en 2016, mais ne faisaient pas partie de l’accord du centre commercial.

Tout comme le Plaza, ces bâtiments étaient autrefois la propriété de Highwoods Propriétés. Le prix de vente annoncé pour Park Plaza à 801 W. 47th St. était de 14,1 millions $, mais il est sur les rôles d’imposition 2017 à 8 millions $ clinique de la colonne vertébrale raleigh. De même, la tour de bureaux Plaza West a vendu pour 32,7 millions $, mais le comté fixé la valeur de marché à 16,2 millions $.

cependant, étaient beaucoup plus faibles, les valeurs du marché précédent pour les propriétés Plaza du comté, ce qui suggère une certaine qu’ils avaient été lamentablement sous-évalué depuis longtemps. Maintenant, tout à coup, le comté proposais les bâtiments valaient deux et trois fois ce qu’ils ont été évalués dans le passé, la facture potentiellement upping de l’impôt foncier de 3,7 millions $ à plus de 7 millions $.

Les autorités du district ont respiré un peu plus facile lors de l’appel initial informel de l’entreprise a été refusée, mais il est devenu inquiet à nouveau lorsque l’équipe juridique, dirigée par l’ancien exécutif du comté de Jackson Mike White, a demandé une audience formelle de la Plaza.

De plus, ils devraient avoir, comme White connaît le processus à l’intérieur et à l’extérieur et a amassé beaucoup de preuves pour montrer comment, comme il l’a vu, la Plaza a été traité injustement.

Peu importe que le prix de vente de 660 millions $, Blanc a fait valoir, propriétés comparables devaient être évalués à des fins fiscales comparables frais de clinique qi de la colonne vertébrale. Lors d’une audience le 28 août devant la Commission de la péréquation, il a souligné par exemple après exemple d’autres centres commerciaux du comté de Jackson qui ont vu de petites augmentations de pourcentage de leur valeur de marché.

La plus forte hausse a été de 17 pour cent pour le Centre du patrimoine Hartman dans l’indépendance, tandis que la valeur de Crown Center a augmenté de 2,7 pour cent et la puissance & Light District 2,8 pour cent.

Peut-être le plus frappant de tous, cependant, était une carte de la région Plaza montrant les valeurs de marché des centres commerciaux en cours par pourcentage à trois chiffres des montants, alors qu’il n’a pas l’air comme si ces augmentations avaient été prises en compte dans les valeurs du marché sur les bâtiments à travers la rue ou ruelle qui ne faisaient pas partie de la vente Plaza.

Pour les observateurs ayant une connaissance de la façon dont le processus d’évaluation devrait fonctionner, le défaut de faire mieux les valeurs d’égalisation emploi garanti le comté perdrait en appel.

Lorsqu’on lui a demandé, Stoll n’a pas abordé les questions de savoir pourquoi le comté n’a pas mieux égaliser les valeurs des propriétés de Plaza et ses voisins de l’étoile.

Le directeur financier de la Bibliothèque publique de Kansas City, Debbie Siragusa, est encore abasourdi à grande réduction de l’évaluation de la Plaza, de 375 millions $ à 145 millions $.

Ce n’est pas un tueur de budget. Mais cela pourrait signifier faire face à un manque à gagner d’un an de près de 350 000 $, Siragusa a dit, selon que la partie inférieure Plaza valeur des biens immobiliers a été reflété dans le nombre d’évaluation countywide elle a fondé son prélèvement fiscal sur la fin Septembre.

Le comté aura une autre fissure à elle en 2019 lors de la prochaine réévaluation est fait. Jusque-là, une chose est sûre: Les critiques disent que le Country Club Plaza sera une bonne affaire quand il écrit que chèque au trésorier du comté.

Le président Donald Trump a nommé Kansas Secrétaire d’Etat Kris Kobach à une nouvelle commission le 11 mai 2017, qui enquête sur la fraude électorale et d’autres questions électorales, selon les responsables de la Maison Blanche. Cette vidéo comprend des photos par AP Photo / Carolyn Kaster.